印尼作为东南亚增长最快的新兴市场之一，加之对外国投资者采取相对开放的投资政策，使其对外国投资者有强大的吸引力。

不少外国投资者选择在此投资建厂、建立度假村等，但印尼的土地权利制度十分复杂，并对外国人取得土地权利进行了限制。

对此，熊猫出海特别整理出外国投资者应当了解的几种土地权利内容，以及成为权利主体的条件，以便投资者取得最大的投资利益。

1）所有权

·可以享有最完整的权利，没有时间限制

·只有印尼公民及特定的印尼公司可以持有土地所有权

·有限责任公司（PT），包括印尼外商公司（PMA）不得享有所有权

2）建筑权

·在国有土地上创设的权利，所有权人可以在土地上建造房屋或其他附属设施

·有效期为30年，到期可以申请延长20年效期

·印尼的个人及公司，包括印尼外商公司可以申请取得建筑权

·建筑权可以转让或抵押给符合条件的第三方，但应在土地局（BPN）办理登记

3）耕种权

·在国有土地上创设的权利，所有权人可以将土地用于农业用途或种植

·有效期为25-35年，到期可以申请延长25年效期

·印尼的个人及公司，包括印尼外商公司可以申请取得耕种权

·耕种权可以转让或抵押给政府批准的第三方，但应在土地局（BPN）办理登记

权利人在获得土地权利后2年内，必须在土地上开展运营活动（例如建筑、耕种或使用），否则该土地权利会被撤销。

4）管理权

·是源于在国有土地的权利

·管理权只能授予：政府机构包括地方政府，印尼国有企业，地方政府所有的公司，承担有限责任的国有企业，特殊授权机构，政府指定的其他政府机构。

5）使用权

·在国有土地、所有权地或管理权地上使用土地或从土地上获得产品的权利。

·印尼的个人及公司，居住在印尼的外国公民，在印尼有代表的外资公司，外国或国际机构的代表，部级和非部级的政府机构、地方政府、宗教和社会机构等可以申请取得使用权。

·基于合约关系使用权可以转让或抵押担保，但须经国家、所有权及管理权人同意。

1）取得印尼土地的法律尽职调查应注事项

1、土地所有权文件：查核土地取得的权利种类、确认土地所有权、土地权利效期、是否存有担保等

2、许可证：检查许可证是否有效，有无规定其他义务等

3、协议：确认是否有租赁协议、担保融资或贷款协议

4、关于卖方的资讯：公司章程、授权代表、其他卖方文件

5、其他：实地勘察、查调土地规划图、空照图、纳税证明等

2）印尼土地交易可能需审阅的文件

①位置许可证

②豁免批准函及土地使用委任书

③建筑许可证

④环境评估文件和环境许可证

3）印尼土地转让程序注意事项

未办理权利类型变更：

通常由买卖双方签订一份买卖协议后，再签订由公证员制作的土地买卖合约。

须办理权利类型变更：

先签订权利转让合约或土地所有权放弃函，卖方将土地权利转让给国家，再由买方向国家申请对土地的预期权利。

4）印尼不动产相关的税款

由买方支付：

土地及建筑物购置税：销售价格5%

增值税：销售价格10%

印花税：6000印尼盾

由卖方支付：

所得税：销售价格2.5%

印花税：6000印尼盾

土地和建筑物税：税率最高为0.3%，以销售价格扣除非应税价值 计算，由土地所有人每年支付。

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