不久之前，万科创始人王石一行人对柬埔寨进行了为期4天的访问，引起了不少投资者的关注。
在访问期间，王石一行人会见了柬埔寨国土规划局和建设部等多个重要部门，就柬埔寨烂尾楼问题和柬埔寨绿色低碳建材综合产业园等多个议题进行讨论。
双方均表达出强烈的合作期待。柬埔寨方负责人更是恳切表示“请中资企业放心来柬投资”。
那么柬埔寨的房地产是否值得投资？柬埔寨土地和房产政策又有哪些限定条件？
壹
土地政策
首先，土地权利在柬埔寨是一个有争议的问题。由于近30年的战乱，柬埔寨土地体系遭到严重破坏，许多土地所有权权属证明文件及地块登记资料丢失，造成目前仍有大量与土地所有权相关的纠纷。
因此，很重要的一点是投资者在与柬埔寨公司订立土地使用、租赁或按土地所有权分配利益的合同之前，应核实土地所有人的所有权。
而柬埔寨土地所涉及土地权属登记证照具体分为两类，俗称“硬卡”和“软卡”。
“硬卡”指中央政府基于土地法所承认的产权持有形式，在实际及法律上是有保障的。由柬埔寨中央政府发放的【硬卡】产权所有年限为永久产权。“硬卡”产权在实体上及法律上都是较为保障的。
“软卡”则是表明该宗土地尚未依法完成土地权属登记、暂未能依法获取“硬卡”或该宗土地所有权可能在现行土地法律法规颁布前就已形成，系由当时乡或区的土地管理负责部分核发的所有权凭证。因此，软卡经常存在产权纠纷、一地多卖的情况，有很高的纠纷风险。
其次，根据柬埔寨《土地法》规定，禁止任何外国人（包括自然人和外商控制的法人）拥有土地，但合资企业可以拥有土地，其中外方合计持股比例最高不得超过49%。
所以，中国企业在柬埔寨投资土地，一般只能采取迂回战术获取土地，例如：寻找代持、成立柬埔寨公司、长期租赁、加入柬埔寨国籍等方式。
贰
房产政策
柬埔寨由于房价低、税费少、不限购、永久产权等优势一直是新兴的房产投资热土。与此同时，柬埔寨投资环境较为宽松，鼓励外国人买房。
只是，依然跟土地政策一样有一些限定条件。
根据《外国人持有产权法案》，允许年满18周岁以上外国人自由买卖不动产，只需要凭护照就可以自由买卖高层建筑2楼以上的房屋（外国人不能以个人名义在柬埔寨购买土地和别墅，所以只允许持有二楼以上房屋的产权），可获得与本国公民相同的房产产权证，享有永久产权，且不限购。
需要注意的是产权证仅只登记建筑物产权，而不是土地产权。带土地证的产权，仅限柬埔寨本国人持有。
在房屋持有阶段，与国内不同，需要缴纳房屋交易税、房产税和租赁税。
印花税：房产价值的4%（购房时一次性支付）
房产税：房产价值的0.1%（经济和财政部估价）
租金所得税：租金的14%（出租产生收益时计征）
资本利得税：买卖资产所得利润的20%（2024年开始实施）
想要获得永久业权，也不是没有办法，前提是要最多购买70%的单位，因此在柬埔寨大多购买的都是期房。
其次，外国人也可享有某些特定房产产权——分契式产权的楼产。
分契式产权是指共有建筑中单个单位的所有权（共有建筑是指有多个业主的大楼或建筑，大楼的某些部分是某个业主专有的私人单位），分契式产权同时适用于住宅和商办物业。
任何一个分契式产权项目必须建筑在硬产权土地或房产上。为了在购房之前确定产权的合法性，买家应该检查开发商的硬产权和项目的总体规划，并与国土、城市规划和建设部核实。
必要时，请专业人士协助，确保购房流程安全透明，文件井然有序，产权证明合法有效。
外国人在柬埔寨购买房产通常被视为一项投资活动，投资法规定了外国投资者在柬埔寨开展业务和投资的法律框架。因此，想要在柬埔寨投资的企业或个人，需遵守柬埔寨相关法律的规定。