众所周知，泰国相关法律规定，不允许外国人直接拥有土地，但却允许外资企业购买土地。
为了帮助国内企业更好地了解泰国土地市场以及购买土地的要点，熊猫出海将介绍一些泰国土地购买过程中的关键信息和建议。
壹
外资企业可以通过
2种方式购买泰国土地
1、通过I-EA-T获得土地
根据《工业园管理法》，设立于受工业园管理局（I-EA-T）监管的工业园内并享受IEAT优惠待遇的公司，可获得位于同一工业园内的土地，用于开展经批准的经营活动。目前I-EA-T已在全泰国16个府区共建立有68个工业园区。
2、通过BOI获得土地
根据《投资促进法》，通过泰国投资促进委员会（BOI）渠道，申请取得项目《投资优惠许可证》，进而获得购买和永久性持有工业用地的特权。
贰
2种获得土地方式的区别
通过I-EA-T和BOI都能获得泰国土地所有权证书（Nor.Sor.4）（俗称“红本”），但是这2种获得土地的方式又有一些区别，企业根据自身实际选择适合自己的方式。
1、对外资公司的持股和投资规模要求不同
一般来说，只有合资企业（外资公司持股不能超过49%）或者实力雄厚、投资规模大、对购买土地面积大的企业向泰国工业区管理局（I-EA-T）申请购买土地，获得批准的可能性高一些。
而通过BOI渠道则没有持股的要求，100%外资公司也可以通过BOI拿到“红本”，同时对投资规模、购买土地的大小也没有限制。
2、可选土地的范围不同
通过I-EA-T申请的土地只能是在其所拥有的68个工业园区内选择，还须符合该工业园的产业规划。并且对不同行业企业的用地规模都有要求。
例如，汽车制造企业用地不能少于1莱、仓储企业用地不能少于3莱等。
注：1莱≈1600平方米＝2.4亩
而通过BOI优惠既可以选择工业园区内的土地，也可以选择园区外的土地，可选区域更广，可选土地面积大小也比较灵活。
另外，根据泰国投资促进委员会于2022年8月8日发布的新规，获得BOI优惠的企业，如注册资本达5000万泰铢或以上，除了购买生产所需的土地外，还有权购买不超过5莱的土地用于建设办公室、不超过10莱的土地用于建设管理人员或技术专家的住所和不超过20莱的土地用于建设员工的宿舍，并且办公用房和住宿用房无需与公司的经营场所或工厂位于同一个地块。
3、关于永久土地权
不管是通过I-EA-T还是BOI都可以获得泰国永久土地权，除非遇到以下情况：
通过I-EA-T申请，在工业园内获得土地的外资控股企业，如被解散或被转让，应在三年内出售该土地；
通过BOI优惠获得的土地，如果因为不按证书上的经营范围进行实际经营或进行其他违规操作，导致证书被撤销，则应在一年内出售该土地；
通过BOI优惠的外资控股企业被解散或被转让，也应该在一年内出售该土地。
4、关于土地的安全性考虑
通过I-EA-T申请的，位于工业园内的土地，是严格按照泰国工业部、环保部、规划部等政府部门的要求执行征地、环评、开发和建设，对园区土地进行依法报备，拥有政府相关部门颁布的合法地契（土地产权证），能够保证园区所售土地性质和用途均为工业用地且能产权过户。
如果购买的是园区外的土地，则建议先对该土地做一个土地审慎性调查（土地尽调），系统地收集与土地相关的所有资料并确认其合法性，如土地出让合同、土地使用权证、抵押合同、规划文件、施工许可证等。
同时对该土地进行实地考察，查看土地的实际状况，如是否为净地、是否有建筑物、是否存在非法建筑等。了解土地周围的环境，如交通、基础设施、周围建筑等，这些都可能影响土地的价值和使用。
以上就是国内企业在泰国购买土地，获得永久土地的方式以及其中的一些注意事项，更多有关泰国土地购买的专业建议，可以咨询熊猫出海专业顾问：
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